Después de años históricos en ventas de vivienda nueva, jalonados en gran medida por las bajas tasas de interés, la política de vivienda nacional, la pandemia, y un 2023 de ajustes en los principales indicadores de la actividad edificadora, Camacol Valle señaló siete puntos para lograr reactivar el sector vivienda en el departamento. 

De acuerdo con Alexandra Sofía Cañas Mejía, Gerente de Camacol Valle, “si Cali y el departamento desean una generación pronta de empleo y de reactivación económica es necesario liderar iniciativas departamentales y locales y no solo esperar ajustes sobre la política de vivienda nacional”. En este sentido se propone:

1. Preasignación de subsidios del programa ‘Mi Casa Ya’ y apropiación de recursos del subsidio a la tasa igual a los 50.000 subsidios a la cuota inicial que el gobierno nacional asignó anualmente:

Si bien las noticias son positivas en materia de contar con un importante número de subsidios a la cuota inicial aprobados para los próximos años, aún no está el “calce” con los subsidios a la tasa de interés. Es necesario contar con ambos recursos de manera simultánea. Además, volver al sistema de pre-asignación de los subsidios para las familias,  dará un mensaje muy positivo al mercado impulsando las ventas nuevamente. El gremio ha estimado que se requieren entre 70 y 75 mil subsidios a la cuota inicial por año. En este sentido considera importante generar una nueva revisión en conjunto con el gobierno con el fin de encontrar opciones que permitan la suficiencia de los recursos sin que ello signifique necesariamente inyectar más presupuesto de la nación.

• Generación de una política y de apropiación de recursos para la asignación de  subsidios distritales y departamentales: 

Actualmente el departamento del Valle del Cauca y el distrito de Santiago de Cali cuentan con la normativa que les permite asignar susbsidios, pero desafortunadamente los recursos han sido muy pocos. En el caso de Cali se cuentan con subsidios en el Fondo Especial de vivienda asignados desde el año 2009 que aún no han sido cobrados por las familias, valores que ascienden a varios millones de pesos. Es urgente viabilizar nuevamente estos subsidios para aprovechar una nueva asignación a los hogares que hoy lo requieren. En el caso del departamento, generar la bolsa especial de subsidios departamentales al menos para 5.000 familias en el Valle.

• Reorganización de los decretos, acuerdos y ordenanzas de subsidios en Cali y en el departamento, para agilizar los trámites para la asignación y desembolsos: Se cuenta con normatividades que no están armonizadas con procedimientos nacionales recientes, así como aprovechar para incluir nuevos aspectos para impulsar la reactivación.
• Concurrencia de subsidios distritales y departamentales para la renovación urbana y la VIP y la posibilidad para la Vis, de un fondo especial que apoye los hogares con subsidio a la tasa de interés. Activar una estrategia de densificación equilibrada en torno a los centros urbanos, a la infraestructura de transporte y a la generación de recursos para subsidios a la cuota inicial y a la tasa es viable y buscar recursos que permita dar a los hogares VIS los 4 o 5 puntos de apoyo a la tasa de interés.
• Generar incentivos tributarios transitorios en la ciudad para estimular la compra de vivienda, tanto para nacionales, extranjeros o vallecaucanos en el exterior. En el Valle del Cauca, las remesas siguen siendo una gran fuente de ingresos siendo la región más beneficiada. Según los datos publicados por el Banco de la República, el I semestre de 2023 ingresaron US1.300 millones, lo que nuevamente lo deja en el primer departamento con mayores ingresos por este concepto, con el 26% del mercado. Estudios de Camacol Valle dan cuenta que aproximadamente entre un 20% y 30% de estas remesas, podrían estar destinadas a compra de vivienda o a la mejora de ella. Por otra parte, es necesario repensar en la ciudad en un incentivo que permita generar proyectos de vivienda para arrendamiento e incentivos para una segunda vivienda y para pensionados.
• Acordar una Política distrital y departamental de Promoción de Inversiones en vivienda y urbanismo que contemple pactos de invariabilidad tributaria y planificación de largo plazo en materia de desarrollo urbano y territorial, además de creación de la institucionalidad que permita hacerlo  posible.
• Mejorar la calidad regulatoria revisando los excesivos trámites asociados a la construcción: 63 trámites y 4.6 años es el tiempo de los trámites desde el inicio del proceso de un proyecto inmobiliario en Cali,  hasta la entrega de cesiones al distrito.

“La construcción ha sido tradicionalmente, uno de los principales motores económicos de nuestra región, no sólo por los empleos directos e indirectos que generamos sino por el efecto enorme que se genera por el efecto Inducido. Cuando llega la vivienda a una zona ésta, automáticamente,  se revitaliza llegan las panaderías, las peluquerías, las ferreterías, las tiendas barriales, el comercio en general, siendo esos empleos los que permanecen en la ciudad. Creemos firmemente, que al impulsar este sector, podemos activar toda la actividad y generar un mayor empleo para nuestra región. Estas medidas no solo son necesarias, sino también urgentes. Junto con ellas, se hace necesario el liderazgo decidido para llevarlas a cabo”, comentó Alexandra Sofía Cañas, gerente de Camacol Valle.

¿CÓMO CERRÓ EL 2023?

Con 10.477 unidades comercializadas cerró el año 2023 en ventas de vivienda nueva en el departamento del Valle del Cauca, por valor de 2.6 billones de pesos, en inversión de los hogares, de ellas, el 80% fueron Vivienda de Interés Social- VIS, teniendo un ajuste en más del 60% y cayendo la inversión de las familias en un 50%. Y es que el sector constructor triplicó desde el 2015 sus ventas de vivienda nueva, gracias a la política nacional en torno al programa de vivienda “Mi Casa Ya”, las bajas tasas de interés, y la pandemia que generó una mayor necesidad en la tenencia de la vivienda.

Fuente: Sistema de información georreferenciada Coordenada Urbana Camacol

Por otra parte, el Valle del Cauca en el 2023 continuó siendo el departamento de Colombia con mayor cantidad de subsidios asignados, 10.634 del Programa ‘Mi Casa Ya’,  seguido por Atlántico.

DEMANDA EFECTIVA DE COMPRADORES DE VIVIENDA DE LA BASE SISBEN CALI

• La base de total de hogares en la ciudad de Cali según el DANE al 2024, es de 799.297.  La investigación realizó el análisis , gracias al apoyo de Sisbén y Planeación Cali , sobre el 55% del total de los hogares en la ciudad que corresponde a 439.115 hogares sisbenizados.
• En las conclusiones del estudio de Oferta y Demanda de Camacol Valle 2023 realizado a la base general Sisbén, 255.411  fueron los hogares  demandantes potenciales (hogares que están interesados en comprar una solución de vivienda y no son propietarios de un bien raíz).
• De ellos el 13%  se ubican en la Comuna 14 ( Zona Aguablanca comprendida por los barrios: Los Naranjos I y II, José Manuel Marroquín II y II, Las Orquídeas, Alfonso Bonilla Aragón, La Casona, Promociones Populares B).  En la comuna 13 (Ulpiano Lloreda, Charco Azul, Lleras Restrepo, Los Lagos, Comuneros II, El Poblado, Los robles) y Comuna 15 (Barrios: El retiro, El Vallado, Laureano Gómez, Ciudad Córdoba, Llano Verde, Mojica y Morichal) 
• En los análisis de la demanda efectiva (los hogares que aparte de ser compradores potenciales, cumplen con los requisitos mínimos de ingresos y gastos para acceder a un crédito hipotecario) se realizaron escenarios con y sin los subsidios del Gobierno Nacional a 2024-2025 y 2026.  Los ejercicios demostraron la altísima dependencia de los subsidios para los hogares que quieran comprar VIP y VIS de esta base. Los afecta de manera especial las altas tasas de interés para los créditos hipotecarios.
• Para 2024 del total de los 255 .411  hogares potenciales, en el escenario de no contar con subsidio a la tasa,  tan sólo 267 familias podrían comprar vivienda VIS y 841 hogares podrían comprar VIP. El escenario aún continúa siendo bajo con subsidio a la tasa : 440 hogares podrían compra una VIS y 1.416 hogares una VIP.
• Para 2025 considerando menores tasas de interés y en el escenario de no subsidios tan sólo 491 hogares podrían comprar VIS y 1.459 hogares VIP. Con subsidio a la tasa 959 hogares podrían comprar VIS y 2.870 hogares VIP
• Para 2026 considerando menores tasas de interés y en el escenario de no subsidios tan sólo 721 hogares podrían comprar VIS y 2.011 hogares VIP. Con subsidio a la tasa 1.451 hogares podrían comprar VIS y 5.833 hogares VIP
• El ejercicio demostró que los hogares de la base Sisbén dependen totalmente de contar con tasas que no sean mayores al 8% y que además se generen los subsidios a la tasa de interés que permita contar con tasas reales entre 3% y 4% y en el caso de la VIP que además tengan el subsidio a la cuota inicial.