Editorial: ¿Qué se proyecta para sector constructor en el Valle del Cauca en 2023?

El 2022 lo recordaremos por ser un año con un gran componente de incertidumbre marcado especialmente por tres aspectos: altos costos de los materiales de construcción, incremento en las tasas de interés especialmente en los créditos hipotecarios y agotamiento de los recursos del Programa Mi Casa Ya.

Las buenas noticias vienen de la dinámica que tiene el sector desde hace 4 años atrás. El número de viviendas que están en construcción en Colombia es históricamente el más alto, cerca de 350 mil unidades. Por su parte, el Valle del Cauca inició obra de 17.848 unidades de vivienda nueva en lo corrido del año, posicionándolo como el segundo departamento con mayor número de iniciaciones. solo lo supera Bogotá & Cundinamarca con 71.781 unidades.

A nivel del país las unidades que están en preventa y que no han iniciado construcción, son del orden de las 349 mil unidades, de ellas 199 mil son de proyectos que ya lograron superar su punto de equilibrio. Esto haría pensar que  estas mismas unidades podrían iniciar en el 2023 o 2024. A nivel del Valle del Cauca se proyecta iniciar cerca de 68 mil unidades entre 2023 y 2024.

Se prevé entonces que el PIB, con la iniciación de tan importante de este número de unidades de vivienda será positivo, alrededor de un 9.8% para el 2023. Esta es una trascendental noticia para la economía del país, considerando que el año entrante será de contracción económica y que en el mejor de los casos,  se proyectan crecimientos del 1.5%. El sector constructor crecerá entre 7 y 8 veces más que la economía del país.

Por su parte en nuestro departamento al mes de noviembre se han comercializado más de 30.000 unidades, con expectativas de cierre cercanas a las 33 mil al mes de diciembre, nuevamente ubicándonos como uno de los mejores años en ventas. Sin embargo, los últimos meses mostraron ajustes importantes en este indicador, que ha sido impactado por la suficiencia de los recursos del Programa Mi Casa Ya,  que acercó de manera importante la demanda efectiva al sueño de comprar vivienda y por las tasas de interés cada vez crecientes.

El Valle del Cauca es sin lugar a dudas, uno de los departamentos que mayor dependencia tiene al programa Mi Casa Ya,  especialmente del recurso Frech, que subsidia la tasa de interés a los hogares con menores ingresos. Con tasas de interés cercanas al 18% hoy más que nunca, se requieren esos 4 o 5 puntos subsidiados a la  tasa de interés, pues son cientos de familias vallecaucanas las que no podrán acceder a un crédito hipotecario.

Una buena alternativa es la banca oficial, quien desde la perspectiva social podría financiar a tasas más bajas los créditos hipotecarios. De hecho el Fondo Nacional del Ahorro tiene tasas del 7.5% y el Banco Agrario cuenta con tasas del 12%.

El Estudio de Oferta y demanda de vivienda que será presentado en nuestro Foro Económico Regional del 26 de enero, muestra resultados contundes:

  • El impacto de un punto de incremento en las tasas de interés de los créditos hipotecarios nos reduce la demanda efectiva de compradores en 0.2%.
  • Si por ejemplo el hogar contaba con tasas del 7% (subsidiada) al pagar hoy un crédito hipotecario con tasas del 17%, un total de 28.947 hogares vallecaucanos quedarían por fuera del mercado para acceder a un crédito.
  •  Nuestro mercado con las condiciones actuales (con tasas de interés mayores al 15% y aún sin certeza sobre los subsidios del Programa Mi Casa Ya) podría estar cercano a los 23 mil compradores al año para 2023. Cifras cercanas a lo que el departamento comercializaba en los años 2015-2016.

¿Cómo será la dinámica comercial para el año 2023?

Si bien la desaceleración económica es inminente a nivel país, nuestro sector está preparado para asumir también esa desaceleración con indicadores saludables. Se cuenta con un nivel de inventario terminado bajo en el departamento 0,6%. La experiencia ocurrida hacia finales del año 2.000 fue especialmente significativa para implementar el modelo de preventa.

Los desistimientos son otro de los indicadores que lucen sanos a noviembre de 2022. En el Valle del Cauca es del 5% sobre el total de las ventas. Sin embargo, es un indicador que se debe monitorear muy de cerca el año entrante.

Desde Camacol Valle vemos como un año retador el 2023, convencidos que el mercado de la vivienda continúa siendo una de las mejores alternativas para los más de 200 mil hogares potenciales compradores de vivienda en el departamento. Queremos desearles a todos nuestros lectores de Noticias de Construcción unas muy felices fiestas y un muy próspero año nuevo.

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