Ante los grandes desafíos que trae consigo la aplicación de las regulaciones urbanísticas en los proyectos de construcción, suele ser atrayente la idea de dar rienda suelta a los números y a las volumetrías antes de empezar a aterrizar un esquema arquitectónico cuyos parámetros normativos estén claramente definidos.

Ante los grandes desafíos que trae consigo la aplicación de las regulaciones urbanísticas en los proyectos de construcción, suele ser atrayente la idea de dar rienda suelta a los números y a las volumetrías antes de empezar a aterrizar un esquema arquitectónico cuyos parámetros normativos estén claramente definidos.

El proceso para solicitar una licencia de construcción suele ser desafiante pero determinante dentro del camino de la estructuración de un proyecto de construcción. Es muy variable el tiempo que he podido observar que invierten los desarrolladores de proyectos, en aproximaciones arquitectónicas que no son viables, por no verificar la normativa vigente de forma precisa para establecer con claridad las características permitidas de su proyecto y cuáles se encuentran en contravía de las regulaciones establecidas por los Planes de Ordenamiento Territorial y/o los demás elementos de gestión del territorio.

Sortear el camino en medio de puntos de equilibro, diseños técnicos, desafíos jurídicos, desembolsos de fiducia y licencias de construcción es una tarea en la que intervienen una serie de etapas a realizar metódicamente, así que le invito a revisar los siguientes tips y considerarlos dentro de la lista de chequeo para que su proceso de estructuración frente a la normativa y el licenciamiento del proyecto sea exitoso:

1. Un concepto normativo, la base para iniciar

Tanto el municipio como las curadurías tienen a su disposición una herramienta fundamental que le permitirá verificar de manera correcta si el proyecto que está pensando o el lote en el que quiere invertir, responde normativamente a sus expectativas. Esta valiosa herramienta se llama Concepto de Norma y además de las entidades anteriormente señaladas, también existen profesionales del sector que se especializan en brindar este tipo de soluciones, generando un valor agregado a partir del estudio de las diversas posibilidades normativas que un predio pueda tener.

Este concepto, además de informar sobre las generalidades normativas, también tendrá en cuenta las posibles afectaciones de tipo ambiental o de infraestructura que en caso de presentarse, requerirían un análisis por parte de la autoridad ambiental y otras entidades relacionadas.

• Definir la situación urbanística:

Este paso es fundamental para establecer las determinantes viales y esclarecer si el predio cuenta o no con obligaciones urbanísticas como cesión y adecuación de vías y espacio público las cuales podrían eventualmente reducir el área para desarrollo del proyecto o implicar costos adicionales por compensación de cesiones; para esto las herramientas que ofrece el municipio son el Esquema Básico o la Línea de Demarcación según el estado urbanístico del predio.

• Parámetros Volumétricos:

En este punto se empezará a definir con mayor claridad los siguientes parámetros fundamentales para el desarrollo de la prefactibilidad y el esquema volumétrico. Tenga en cuenta los siguientes elementos:

• Área de actividad – Uso de Suelo: Determinar el uso de suelo y las posibles restricciones a este es hoy una tarea fácil y rápida. El municipio cuenta con una herramienta en línea a la cual es posible acceder desde https://usodelsuelo.cali.gov.co en la cual es posible observar el listado de usos de suelo permitidos y las condicionantes de estos.
• Capacidad máxima de edificación o edificabilidad y número de pisos.
• Dimensiones del predio: Tener claridad sobre las dimensiones y linderos del predio es fundamental para un proceso de licencia de construcción, ya que la autoridad municipal o curaduría solicitará que los planos presentados coincidan con la información consignada en los títulos de propiedad.
• Aislamientos: Es una de las variables que determinará el número de pisos que podrá tener el proyecto y tendrá gran poder de decisión sobre la volumetría de éste.
• Exigencia de estacionamientos según el uso: Recuerde que según el uso, podría exigirle áreas para cargue y descargue, ambulancias, parqueaderos de visitantes, de motos y/o de bicicletas y en muchos casos de la capacidad de albergar dichos requerimientos, dependerán los metros cuadrados de un uso específico que se puedan desarrollar.
• Acercamiento con la autoridad municipal:

Una vez elaborado el esquema básico de diseño arquitectónico, es ideal hacer el primer acercamiento con el municipio o la curaduría responsable de aprobar las licencias de construcción, para verificar la correcta aplicación de los parámetros definidos por la norma vigente. En ese acercamiento, será posible establecer costos aproximados de expensas y de impuestos relacionados con el proceso.

• Proceso de radicación:

Antes de realizar la radicación del proyecto es vital tener una lista de chequeo en la que se pueda observar con claridad los documentos que se deben gestionar en otras entidades, los que deben autenticarse si es el caso y los que deben ser diligenciados y firmados. Así mismo, es importante tener en cuenta que en ciertos casos cada autoridad municipal tiene formatos propios a los que se deberá acoger; en el caso de Cali por ejemplo, puede acceder a la página web de las curadurías y descargar los formatos empleados por cada una de ellas.

• Corregir y seguir corrigiendo:

Una vez revisado el proyecto por parte de la autoridad municipal viene el acta de observaciones. Esta es quizá una de las etapas más retadoras del proceso para los diseñadores. Mi consejo, llenarse de paciencia y tener una comunicación fluida con el revisor del proyecto para resolver a tiempo las dudas que surjan y así cumplir con los tiempos definidos por la norma.

• Prográmese para los pagos:

La etapa de pagos es en la mayoría de los casos, la etapa final del proceso, así que deberá informarse bien sobre las fechas límite y la liquidación de los impuestos de delineación y edificabilidad. Sobre este último, es recomendable que el proceso se inicie una vez tenga el visto bueno final el proyecto arquitectónico.

Después de haber pasado por cada una de estas etapas como si se tratara de una carrera contra reloj, de seguro usted estará aliviado de haberlo logrado, y proyecto a proyecto, este proceso se convertirá en algo familiar que irá tomando cada vez menos tiempo si se logra hacer con rigurosidad. ¡Ahora sí, que empiece la obra! Lina Delgado es Arquitecta, especialista en derecho urbano. Su desarrollo profesional ha estado enfocado en el apoyo a procesos urbanísticos desde la aplicación normativa con el objetivo de analizar, viabilizar y aprobar proyectos arquitectónicos y urbanísticos de iniciativa pública y privada. Ha contribuido en procesos de creación de norma urbanística, aprobación de planes parciales y expedición de licencias urbanísticas desde entidades como el Departamento Administrativo de Planeación Municipal y la Curaduría Urbana Uno de Cali. Contacto: 3186339779.